功承瀛泰智享会（第二期）——新形势下的探索：建筑工程房地产行业的多样化法律需求与权益保护圆满举办

2024年5月22日，功承瀛泰律师事务所智享荟第二期“新形势下的探索：建设工程与房地产行业的多样化法律需求与权益保护”圆满举行。本次会议由功承瀛泰律师事务所、CHINA LEGAL联合举办，40余名来自房产、建工及相关行业的企业代表来到现场，与功承瀛泰律师事务所多名合伙人、律师开展了多维度的专业交流。

本次会议分为两个环节进行，第一环节为主题分享，第二环节为圆桌讨论。功承瀛泰合伙人马骏律师担任本次会议的主持人。

功承瀛泰全国合伙人会议联席主席、律所主任陈柚牧律师以及联办机构理购（上海）创始合伙人杨雅女士先后为本次会议致辞。陈柚牧律师指出，房地产和建工行业发展适逢周期性调整阶段，面临了新的困难和挑战，功承瀛泰事务所长期深耕建工和房地产行业，将通过专业的法律服务助力客户稳步前行，与企业共同发展。杨雅女士表示，功承瀛泰在建工房产领域颇有建树，在行业运行周期的逻辑下，功承瀛泰建工房产团队能够为企业多样化的法律需求提供细致、长期的优质服务。

功承瀛泰高级合伙人、建工房产团队负责人王同海以《施工项目过程性管理中的常见问题及法律风险》为主题展开分享。王同海律师对施工项目的过程性管理分成六类法律风险进行了讲解，强调企业应对黑白合同进行一致化管理，在三方合同中警惕并避免背靠背情况，着重关注是否存在低价投标、合同期内期外调价等计价风险，关注分包中实际施工人所形成的表见代理与双包风险，以及在财务付款、工地管理、签证与索赔过程中所存在的具体风险。王同海律师指出，企业应提升对于过程性文件的管理认知，重视痕迹管理与证据留存，有利于日后更好地保护自身权益。

功承瀛泰高级合伙人王显光律师以《建工房产行业经营者集中反垄断申报》为主题展开分享。王显光律师详细介绍了经营者集中的类型、申报标准、应报未报的法律风险以及实际经营者集中的申报概况。王显光律师强调，并非所有参与交易的经营者均为“参与集中的经营者”。在详细讲解了控制权变化六种形态的基础上，其认为需结合法律依据与实践案例对控制权变化的判断进行分析。此外，王显光律师建议，收购房产企业股权或房产企业以破产重组方式进行纾困项目，均应在事前对经营者集中反垄断申报做好审核与预判，建立经营者集中合规管理体系，促进企业健康、稳步发展。

功承瀛泰胡森律师以《新形势下建工企业工程款回收难题及应对——从保交楼和破产视角出发》为主题展开分享。胡森律师分析了施工企业在诉讼中因涉及保交楼项目在法院和政府层面遇到的困境。他指出施工企业应时刻关注政府等相关主体对项目剩余资产的处置行为，及时启动诉讼程序，保全项目未售房产及其它资产，必要时考虑主动提出破产申请，及时对破产程序中纾困资金的个别清偿行为以及政府“新老划断”的后续建设成本不合理处提出异议，以阻止不合理的资产处置及个别清偿行为。同时，胡森律师还分享了对保交楼专项贷款等纾困资金在破产程序中的是否具有绝对受偿顺位的思考，针对“工抵协议”在破产程序中的法律风险，提出了众多应对建议。

中建二局华东公司总法律顾问、首席合规官盛惊宇以《新质生产力理念下如何发挥建工企业法务的法律支撑保障作用》为主题展开分享。盛总指出，当前建工企业普遍面临保交楼压力重、传统房建市场萎缩、民营地产爆雷和房地产过剩等发展困境，以建筑工业化引领“绿色生产力”，以数字化转型赋能“智慧生产力”，以智能装备激发“科技生产力”，以产业融合提升“质量生产力”，对于建工企业高质量发展具有指导意义。盛惊宇从传统建工企业法务的局限性出发，阐明了建工企业法务的工作职能扩张及新质生产力理念下建工企业法务的的具体工作方向。

功承瀛泰合伙人蒋叶萍以《建设工程领域劳动用工法律实务》为主题展开分享。蒋叶萍律师详细介绍了企业直接用工、班组用工、劳务分包和劳务派遣四种建筑工程领域主要的劳动用工形式，对农民工工资、用工主体责任两大常见问题进行分析。就农民工工资问题，蒋叶萍律师指出，总包单位有义务对分包单位拖欠的农民工工资先行清偿，再行追偿。结合实际案例，蒋叶萍律师对建设工程领域各市场主体如何防范农民工工资拖欠问题提出了具体建议。就用工主体责任问题，企业承担用工主体责任，不等于企业与实际用工方雇佣的劳动者之间存在劳动关系。企业承担用工主体责任的范围仅限于工资劳动报酬支付责任与工伤保险赔偿支付责任两个方面。

主题分享结束后，圆桌讨论环节由王同海律师主持，上海穗华置业有限公司法务经理姚远、上海建工七建集团法务部负责人周萍、喆安上海投资管理有限公司总经理车阳以及功承瀛泰合伙人刘敏青以《以法律生态应对建工房产企业的困境与发展》为主题展开详细交流。

姚远指出，2021年下半年开始，民营房企频频爆雷使得房地产行业消费者信心受损，房地产开发企业面临销售回款困难、融资困难、资金支付压力大等问题。目前，房地产开发商多以其名下的房屋抵付工程款，施工单位手上持有大量工抵房，但施工单位可能无法全部消化工抵房，而开发商本身具有销售房产的经验与资源。姚远表示，开发商与施工单位可以考虑就工抵房委托管理、销售等达成合作，协作去库存、拓宽资金渠道，从源头推动行业回暖。同时，各企业借助法律生态盘活受限资金、释放受限资产，舒缓企业资金压力，以期走出困境、涅槃重生。

周萍指出，上游房地产开发商遇到的资金问题已经影响到建工企业，建工企业收益减少、成本增加，自身也出现了困难，但仍在努力通过提升内部管理水平、外部商务谈判等方式降本增效，实现有效的利润管理。建工企业愿意积极参与产业链的盘活，与建设单位、分包单位携手共度艰难期。此外，政府层面也加大了对施工行业内部合规管理的关注，建工企业内部管理正在从粗放式向精细化转型。施工企业面对上游需要垫资施工、下游分包讨债等诸多问题，企业内部法务的认识水平与外部政策的精细化管理要求之间存在巨大缺口，需要法律生态支持建工企业与上游开发商、下游分包之间的谈判、和解等，共同推动市场和业务。

车阳介绍，喆安管理作为国企参股的基金管理公司，主要投资方向是资产管理，致力于盘活不动产不良资产并参与整个行业的发展。当前建筑房产行业处于下行阶段，资方与施工单位、建设单位在合作中的建设交付、财务付款等环节已经出现了脱节问题，亟需法律支持以构建更紧密、更公平的产业生态，助力资金的实际落地。目前，建筑房产行业待盘活的项目很多，资方在挑选项目时会更关注项目是否具备盘活条件以及项目的潜在风险，期待通过行业各方的协作，激活建筑房产行业需求端信心，同时也给予行业各方信心。

刘敏青律师指出，最近几年，房地产行业的市场需求发生重大下行拐点，从而导致开发难以为继。各方均通过法律手段追讨房款或工程款，争议纠纷集中爆发，法院系统运转也受到挑战，以致诉讼周期客观拉长，加剧资金回笼难度。刘敏青律师建议，房地产和施工行业上下游应积极寻求合作，从生态圈的角度积极参与保交楼建设、盘活企业资产、回收账款、走出困境。项目盘活后前期的投入才会有回收的可能性。一方面，企业在参与项目盘活时应及时诉讼、保全项目资产，防止盘活过程中资产被转移或处置；另一方面，下游供应商与合作伙伴要及时达成风险共担协议，对已经向上游主张的债权进行转移或分配，以便降低风险。

任何行业都有其自身的发展规律和周期，在洞悉规律的基础上，企业既要有打“持久战”的心理准备，也要以法律生态积极应对。本次会议对新形势下建筑房产行业的项目施工管理、反垄断申报、工程款回收、建工企业法务保障以及建筑业企业劳务用工等问题进行了较为全面的分享，为功承瀛泰与建工房产行业搭建了良好互动平台，展现了功承瀛泰在建工房产行业法律服务领域的深耕细作与持续赋能，助力企业认识及应对建筑房产行业周期性调整。