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2026年9月4日，最高人民法院印发法〔2026〕137号《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》。这份文件的出台，与“八二八房地产新政”仅相隔一周，并非巧合。如果说“八二八新政”回答的是“未来房地产怎么走”，那么《纪要》回答的则是“已经烂尾的怎么办”。2025年底，“保交房”任务宣告全面完成，以行政协调推动交付的阶段基本收官。随之而来的，是一批大型房企进入或准备进入破产程序。风险处置的重心，正在从“保交付”转向“促出清”。
《纪要》的出台，为管理人提供了一份相对系统的操作手册。作为破产管理人，准确理解和适用《纪要》各项规则，不仅是依法履职的基本要求，更是在房地产发展模式深刻转型中把握方向、防范风险的前提。本文从管理人履职视角出发，对《纪要》核心内容进行解读并提出实务建议。
一、案件管辖的新规则与实务影响
（一）项目所在地管辖原则的确立
《纪要》第1条做了一个重要调整：房企破产案件原则上由开发项目所在地法院管辖，而不是《企业破产法》第三条规定的“债务人住所地”。
这个调整是有现实针对性的。房地产开发企业的注册地，往往只是一个工商登记的“壳”，真正的资产——土地、在建工程、预售房屋——全在项目所在地。购房人、施工队、维稳压力也都在项目所在地。如果管辖法院在注册地，而资产在项目地，府院联动无从谈起，资产接管困难重重。
（二）实质合并审查趋严
《纪要》第2条对实质合并破产设置了更高的门槛。不得仅以资金调拨、互保、人员交叉任职等表面现象为由适用实质合并。必须同时满足三个条件：人格高度混同、区分财产成本过高、严重损害债权人公平清偿利益。
这个收紧是有道理的。房企集团的内部结构，往往是以项目公司为基本单元，资金统一调配、互相担保是常态。如果仅凭这些就启动实质合并，那么几乎所有大型房企集团都会被“一锅端”，资产状况较好的项目公司债权人将被迫与全集团债权人平均分配，清偿率可能大幅缩水。
对于不符合实质合并条件的，《纪要》提供了“协调审理”的分流通道。管理人应更多考虑这条替代路径。
二、管理人选任的新规与履职要求
《纪要》第3条对管理人选任在两个方向上做出了实质推进。
一是专业化要求。 管理人团队中应当吸收具备房地产开发、建设工程等领域专业知识和实务经验的人员。这个要求的针对性很强——从工程量核算到施工资料接管，从续建方案论证到预售资金监管账户衔接，没有行业经验的管理人很容易陷入“接管了图纸却看不懂、接管了工地却进不去”的困境。
二是预重整衔接。 预重整阶段已经介入的中介机构，在破产受理后经债委会或三分之二以上债权人同意、法院审查合格，可以转任为管理人。这避免了“前期工作白做了”的尴尬——债权梳理、资产调查、方案磋商等大量成果可以延续。
此外，《纪要》打通了“风险处置专班—清算组—管理人”的通道。前期介入的政府部门人员可以进入清算组，项目底数、债权台账、续建方案得以平移。
三、债务人财产认定的“关门”与购房人保护的“分层开窗”
《纪要》第5条至第19条构成了一个极具方法论意义的规则体系：先依非破产法规则确定财产归属，再依破产法内部分配规则为不同层次的权利人配置不同层次的保护。这一“先关门、再分层开窗”的思路，是理解《纪要》全部购房人保护规则的关键。
（一）第5条：给持续了二十余年的争议提供了解决指引
《纪要》第5条明确规定，对于债务人财产，应当根据《企业破产法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第一条、第二条等规定进行《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（2002年规定）第七十一条第五项、第六项的规定内容不再适用。这两项条文，曾被广泛解读为“已售未过户的房屋不属于破产财产”。购房人据此主张取回房屋，管理人则援引《民法典》物权登记生效规则抗辩。二十多年来，争议不断，裁判尺度不一。
《纪要》为这一争议提供了解决指引。判断标准回归到最基础的规则：物权是否已经转移登记。已登记的，不属于债务人财产；未登记的，属于债务人财产。
但这扇门关上之后，《纪要》又打开了几扇窗。购房人的保护路径从“物权式排除”切换为“债权式顺位”——购房人不能再主张“房屋不是破产财产”，但可以通过《纪要》第9至12条获得顺位保护。具体而言：
1. 已付全款的，管理人不得解除合同；
2. 消费性购房人，合同应当继续履行；
3. 已办理预告登记的，不得以未付全款为由解除；
4. 已合法占有的，管理人不得收回。
这套“先关门、再分层开窗”的体系，比过去的做法在逻辑上更周延：财产归属按物权规则判断，购房人保护按债权顺位安排。
管理人实务思考：管理人在清产核资时，对于已售但未办证的房屋，应全部纳入债务人财产范围，不能再依据旧规直接剔除。然后根据购房人的不同类型，匹配相应的顺位保护。
（二）“三代”合同效力的维护
《纪要》第8条针对的是保交楼实践中常见的“三代”模式——代管、代持、代建。这些协议通常是地方政府协调国企、平台公司进场接盘时签订的，交易结构往往不完全符合常规商业逻辑：代持价格极低、代建方投入与收益不对等。
这类协议在破产程序中面临两重风险：一是被管理人依据《企业破产法》第十八条解除；二是被债权人依据第三十一条、第三十二条、第三十三条主张撤销或认定无效。
《纪要》明确：都不行。 管理人不能解除，债权人不能申请撤销。这个规则的正当性在于：代建方、代管方投入的资金与劳务已物化为在建工程的增值，解除或撤销协议不仅无法增加破产财产，反而会使续建成果毁于一旦。
管理人实务思考：这条规则不是无条件的。适用前提是“因保交楼、保交房需要”且“经地方政府有关部门协调”。纯商业化的代建、代持安排能否参照适用，存在争议。管理人审查时，应重点关注协议是否满足这两个前提要件。
（三）积极追收财产与打击逃废债
《纪要》第7条对债务人财产追收作出规定，这一规则的突破性在于创设了定向用途规则：追回的被违规抽调挪用资金，优先用于项目复工续建。通俗地说，就是明确追回的钱先回到它原本应当服务的项目，修复烂尾、完成交付，而不是直接进入分配池。
防范打击逃废债，是《纪要》财产追收规则的另一条主线。《纪要》第36条进一步把防线推进到刑事层面：在破产程序中发现企业涉嫌虚假破产、妨害清算等刑事犯罪线索，或者发现国家工作人员、债务人股东、实际控制人等涉嫌相关犯罪案件线索的，管理人应当及时将犯罪线索移交公安机关处理。
（四）刑民交叉：破产程序不再“等刑”
过去，房企一旦涉刑（尤其是非法集资），破产程序几乎必然停摆——法院或以涉刑为由不予受理，或受理后中止审理，“等刑事案件出结果再说”。而刑事案件动辄数年，期间工地停工、资产贬值、购房人无法收房。
《纪要》第4条、第6条打破了这一困局：
1. 只要存在合法经营形成的债权且符合受理条件，就应当裁定受理，刑事案件不构成障碍；
2. 赃款赃物能够区分的，走刑事程序发还；不能区分的，受害人的损失作为普通债权在破产程序中受偿；
3. 刑事查封的财产，经甄别属于债务人合法财产的，可以先行处置，预留相应份额即可。
管理人实务思考：刑事查封的财产不再是“死资产”。管理人应通过府院联动机制推动甄别和处置，避免因等待刑事案件而延误破产程序。
四、购房人权利保护——管理人的核心工作
《纪要》第9至18条构建了完整的购房人权利保护体系，覆盖从合同签订、价款支付、预告登记、占有交付到按揭贷款解除的全链条。核心规则可以概括为四个层次：
第一层：已付全款。管理人不得解除合同。这是最刚性的保护，以“付款完毕”为标准。
第二层：消费性购房人。以满足刚性或改善型居住需求为目的的购房人，合同应当继续履行。征收拆迁安置户参照此标准。
第三层：预告登记。已办理预告登记的，不得以未付全款为由解除合同。
第四层：合法占有。即使是投资性购房人，只要在破产受理前已经合法占有房屋，管理人也不得收回。
四层保护的逻辑是：从付款程度、居住目的、公示状态、占有事实四个维度，逐层限制管理人的合同解除权。管理人实务思考：管理人处理已售未登记房屋时，应先按物权规则纳入财产范围，再按购房人类型匹配顺位保护，而非纠结于房屋归属。需注意，“刚性或者改善型住房”的认定标准仍有待进一步明确——《商品房消费者批复》确立的标准是“以居住为目的”购买房屋，并未区分首套与改善；《纪要》第十条则叠加了“满足刚性或者改善型住房等居住需求”的限定，二套房是否属于“改善型”、公寓类产品如何认定，实务中仍难统一。
（一）以房抵债的三层处理
《纪要》第13至15条对以房抵债作出了三层处理：
第一层，届满前达成的：按让与担保处理，不支持继续履行，按原债权申报。
第二层，届满后达成的：经审查不存在恶意损害第三人利益、不属于可撤销情形的，应当认定有效。折抵债权经审核扣减高息后足以支付全部购房款的，抵债购房人可按消费性购房人标准获得保护。
第三层，以抵偿优先债权的：受理前六个月内以房抵债方式清偿工程款、劳动报酬的，不构成个别清偿。
管理人实务思考：以房抵债是房企破产中的高频争议事项。管理人应逐笔审查以房抵债协议的真实性、签订时间、债权性质、抵债价格是否公允，防止虚假抵债和恶意逃废债。需注意，从转化为金钱之债申报受偿到按购房人类型获得保护，以房抵债权利人在房企破产程序中的待遇发生了实质性转变。
（二）按揭贷款连锁处理与单独表决组
《纪要》第18条处理了商品房担保贷款合同与买卖合同的联动问题。购房合同解除的，当事人可请求解除按揭贷款合同，开发商分别向银行返还贷款本息、向购房人返还购房款；管理人以合同被解除为由请求注销抵押登记的，不予支持，银行可就未还贷款本息申报并就该担保物优先受偿；依据《商品房消费者批复》第三条解除的，银行受偿不足部分可按《纪要》第31条第二款第（一）项顺位受偿，且银行未受偿债权不再向购房人追偿。换言之，“房没了还要还月供”的悲剧闭环被打破。
《纪要》第19条要求，请求交付房屋、办理权属登记的债权应当作为单独类型登记，设单独表决组对项目续建、融资等事项进行表决。这在实质上为房企重整创设了新的利益协商平台，使“要房”的购房人得以作为一类独立利益群体参与程序，而非被简单折算为金钱债权人。
管理人实务思考：以房抵债权利人的地位发生了实质性变化——从“一律按普通债权”到“可能获得购房人保护”。但这也意味着，可用于设定抵押、吸引续建融资的资产相应减少。管理人审查时应逐笔核实，防止虚假抵债。
五、项目续建与融资——管理人的核心抓手
《纪要》第24至27条、第30条对续建与融资作出了最具突破性的安排。以往，续建融资的清偿地位不明，是房企破产重整最大的瓶颈。《最高人民法院关于适用〈企业破产法〉若干问题的规定（三）》第二条虽然允许续建借款参照共益债务清偿，但明确不得优先于在先担保物权。而在房地产项目中，土地和在建工程几乎总是已经设定了抵押——这意味着，续建投资人投入真金白银，清偿顺位反而排在抵押权人之后。
《纪要》第26条打破了这一僵局，做了三个层面的突破：
第一，增值范围内优先。续建融资在项目续建增值的范围内优先受偿。这为投资人提供了一个“安全垫”——至少新增价值的部分有保障。
第二，协商可突破在先权利。经与建工优先权人、抵押权人协商一致，续建融资可以优先于破产受理前的工程价款债权或抵押债权。这为谈判留出了空间。
第三，政府融资参照共益债务。按属地政府要求提供的复工融资，经审查确用于续建的，可以参照共益债务清偿。
续建工程价款（第25条）和新增土地出让金（第27条）也被明确为共益债务，随时清偿。
管理人实务思考：管理人在设计融资方案时，应充分利用“增值范围内优先”的规则测算安全边际，并与抵押权人、建工优先权人谈判“协商一致优先”的具体安排。同时需要注意，续建工程款与存量工程款的切分可能成为争议焦点，应在合同中明确价款范围与结算口径。
六、清偿顺位——管理人分配工作的基本遵循
《企业破产法》第一百一十三条只规定了职工债权、社保税款、普通债权的三级顺位。购房人债权、建设工程价款优先受偿权、担保债权的先后顺序，长期依靠批复和判例拼凑。《纪要》第31条首次以规范性文件形式提供了九级顺位的认定指引：
1. 消费性购房人已付购房款及未归还按揭贷款；
2. 建设工程价款优先债权；
3. 担保债权；
4. 破产费用；
5. 共益债务；
6. 职工债权；
7. 社保及税款；
8. 普通债权；
9. 惩罚性债权（滞纳金、罚款、罚金等）。
管理人实务思考：这条规则有两个重要限定——其一，仅适用于“房屋不能交付且无实际交付可能”的清算场景；其二，重整、和解或项目整体出售的，由受让人继续履行购房合同，不适用此顺位。此外，购房款返还请求权的责任财产范围尚不明确——是仅限于对应房屋的变价款，还是及于债务人全部财产？这可能是分配方案审查中的高频争议点。
七、结语
《纪要》以第5条终结了持续二十余年的已售未过户房屋归属之争，把判断标准拉回非破产法规则；以第9条至第19条构建了层次分明的购房人保护体系，并以第31条在清算场景中确立消费购房人的优先顺位；以第24条至第27条的续建与融资规则，为烂尾楼盘活提供了“共益债务+增值优先+协商突破”的制度工具。
同时也要看到，《纪要》属于司法政策而非司法解释，不能直接作为裁判依据援引；其特殊规则具有明显的阶段性，随着“八二八房地产新政”推动的现房销售与资金封闭管理全面落地，部分规则的适用频率将逐步下降。对管理人而言，真正需要关注的是：《纪要》中哪些规则会被实践证明有效并上升为更高层级的规范，哪些会随存量风险化解而自然退出。在这个意义上，准确理解和适用《纪要》，不仅是一项当下的履职任务，更是一次把握制度演进方向的专业修炼。
