房屋租赁合同纠纷中装修残值认定

(2021)沪01民终8*28号  

涉案《房屋租赁合同》虽属无效，胜*公司按约使用涉案房屋至2020年9月30日的合同目的已经实现，应视为相应的装饰装修摊销完毕，胜*公司再行要求赔偿装饰装修损失的反诉请求，本院予以驳回。

合同虽无效，使用期限已达合同约定总租期，视为装修摊销完毕，无需计算。

(2021)沪01民终1*328号

原审审理过程中，经盛*龙公司申请，鉴定结论为：系争房屋内部涉及盛*龙公司出资装修的装修费为7,836,297元，另外盛*龙公司提出的委托XX公司装修费用为1,700,185元，盛*龙公司提出的其他个人装修费用为470,000元。本院认为，盛*龙公司主张其在签订《房屋租赁合同》过程中无任何过错，在综合判断合同签订和履行的基础上，原审法院认定盛*龙公司未尽到必要的审慎注意义务而承担一定过错责任，本院对此予以认同。《房屋租赁合同》系无效合同，故关于租赁期间改建、装修等工程审计总造价按租赁期8年6个月平均分摊的房屋使用维修责任条款亦无效，盛*龙公司主张该条款系争议解决条款没有依据，原审法院关于装修损失的认定亦是在考虑折旧及过错分担情况下进行的酌定，无明显不当或不合理。

合同无效，合同约定按总租期摊销亦无效，法院委托鉴定机构鉴定得出装修支出费用，考虑折旧后进行酌定。

(2021)沪02民终8*78号  

关于装修损失部分，首先，华*公司称其装修款29万元部分为转账支付，部分为现金支付，故在证明力层面，尚不足以充分证明其造价主张之金额属实；其次，华*公司装修时间发生在2018年，租赁期限本至2021年3月7日届满。双方合同解除于2020年，距租赁期限届满尚不足一年。故装修残值的金额相较于造价，将大打折扣。再次，双方合同解除之根本原因，系上海城市规划展示馆改扩建重大工程的施工行为，而非人*公园公司、园*广告公司恶意违约所致。最后，在已考虑租金可因新冠疫情适度减免这一因素的情况下，华*公司本应支付而未支付的租金部分，大致可与华*公司所受损失相抵，故而本院对华*公司关于装修损失一节的上诉理由，不予采纳。

法院根据装修支出费用进行酌定。

(2021)沪02民终8*12号

吴*斌与市*大药房之间租赁关系解除系因涉及军队全面停止有偿服务工作而致，前述解除原因不能归责于合同双方当事人，在此情况下，市*大药房应对吴*斌的装修残值作适当补偿。一审法院综合考量本案实际情况，酌情确定吴*斌可获得的装修残值补偿款，数额尚属合理，本院予以认同。

法院根据装修支出费用进行酌定。

(2023)沪01民终6*28号

根据合*公司提供的相关证据来看，有部分证据系复印件，且与本案缺乏关联性，有部分证据与可移动的家具、物品有关，而该部分家具、物品已由双方交接，故一审法院未支持合*公司该部分装饰装修损失，并无不当。合*公司提供的其他合同有原件，且有相应发票、银行回单及报价信息单等相互印证，且不属于可移动的家具、物品，故一审法院据此酌定恺*公司支付合*公司装饰装修损失230,000元，具有合理性。

法院根据装修支出费用进行酌定。

(2021)沪02民终1*079号

吉*伟邦公司在合同期内单方面对系争房屋所在场地升级改造和整体停业的行为，导致双方合同提前解除，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于系争房屋装修折旧率计算，应按系争房屋装修工程竣工交付之日计算折旧起始至双方合同实际无法履行之时为止。***主张吉*伟邦公司赔偿其提前解除合同的装修残值损失虽有相关事实和法律依据，但其同时主张的合同提前终止违约金以及补偿金的法律性质实际均为解约违约金，且违约金的金额远高于上述装修残值损失的金额，吉*伟邦公司在提出异议的同时认为违约金的金额过高请求予以调低，故一审法院综合考虑本案双方合同履行情况、剩余租期、***的实际损失等情况，酌情确定***所主张的装修残值损失可包含在其所主张的违约金内，吉*伟邦公司应支付***违约金960,000元。

法院根据装修支出费用进行酌定，且认定装修残值损失已包含在解约违约金中。

(2021)沪02民终1*078号

至于装修损失，吉*伟邦公司在租期内违约，李*艳要求该公司补偿附合装饰装修费用，应予支持。根据上海XX有限公司针对系争商铺装修工程造价进行鉴定，系争房屋装修费用为3,897,501元，鉴定报告上载明，吉*伟邦公司主张测算的折现率为60％，现一审法院综合合同约定的标准、李*艳的装修实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情认定违约金及装修损失等共计2,777,101元，具有事实及法律依据，对李*艳及吉*伟邦公司的该项诉请，本院均难以支持。

法院委托鉴定机构鉴定得出装修支出费用后进行酌定。

一审法院审理中，华*公司申请对博物馆854平方米场地之装修残值进行司法鉴定。上海B有限公司出具《鉴定意见书》，鉴定情况对于争议项工程安装部分该司认为：（1）华昌公司提供建筑、安装图纸存在无设计院出图章等问题，无法认定其为有效的证据，不能作为造价鉴定的依据。（2）工程安装部分电线、电缆、管线等大部分工程内容为隐蔽工程，该司在标的物现场无法测量实际完成工程量。综上所述，该司无法确认现场实际完成工程量及施工内容，但现场实际存在安装工程。现按华*公司上报的安装工程金额列为争议项，最终由法院裁定。鉴定结论为：工程造价原值为1,425,835元，残值为503,236元（其中争议项原值为575,494元，残值为203,115元）。

金*公司的提前解约，给华*公司造成了免付租金、物业管理费、装修残值的损失，应予以赔偿。鉴于华*公司的实际损失远超合同约定的违约金，一审法院在判决金*公司支付违约金后，酌情支持华*公司主张的实际损失与违约金之间差额部分，符合法律规定。

法院委托鉴定机构鉴定得出残值金额后进行裁判。

(2021)沪01民终7*11号

一审法院认为，履约中，田*精对案涉房屋进行了装饰装修，现因易*萍、苏*违约导致合同解除，田凯精有权主张装修损失。对于装修工程的实际使用时间，本院认为，双方的合同于2020年4月16日解除，故一审法院认定案涉房屋的装饰装修实际使用时间为2018年5月1日至2020年4月16日，共23.53个月，剩余租期72.47个月，折旧率为72.47／96=75.49％，装修残值为226,789.32元。故易*萍、苏*应赔偿田*精装修损失226,789.32元。

本院认为，涉案房屋已经装修，作为导致合同被解除的违约方，易*萍、苏*应向田*精作适当补偿。

法院委托鉴定机构鉴定得出装修支出费用后根据【装修残值=装修支出费用×未履行年限÷总租期】计算。

(2021)沪02民终7*97号

年*为使用系争房屋进行了装修工程、消防工程及空调设备安装等，添附物随系争房屋已交付*林公司，因*林公司违约，其还需赔偿超过违约金数额的损失部分。因双方均不主张对装修残值进行评估，一审法院考虑租赁合同期限、年*装修时间及返还房屋时间，并根据年*所提供的装修所花费用的相应证据，酌定*林公司应赔偿年*装修残值损失40万元，并无不当。

(2021)沪02民终1*357号

C公司出具司法鉴定意见，说明“拉*钫斯公司提供的装修图纸并不完整，其中缺少较多内容，我司也多次向其提出要求其补充缺失图纸，但其因时间过久为由，无法再找到其余部分的图纸，故我司本次的装饰装修司法鉴定内容仅针对拉*钫斯公司已提供的现有图纸内的装修内容进行的鉴定，对于图纸缺失部分无法进行鉴定。

本案中，拉*钫斯公司违约致合同解除，中*公司在合同解除后已将房屋收回并租赁于他人，可视为中*公司同意利用拉*钫斯公司剩余的装饰装修，但就该装饰装修的利用价值范围，一审中根据拉*钫斯公司的申请，法院委托了C公司进行司法鉴定，C公司根据拉*钫斯公司提供的证据，出具了鉴定意见。二审中，拉*钫斯公司提出其找到了残缺的图纸，并要求重新进行鉴定。鉴于上述图纸等均不属于新证据，拉*钫斯公司完全可在司法鉴定过程中提供，故对拉*钫斯公司要求重新鉴定的请求，不予准许。一审法院根据鉴定结论，酌定中*公司补偿装饰装修残值80万元，本院予以认同。

法院委托鉴定机构鉴定得出装修支出费用后进行酌定。

(2023)沪01民终3*36号

《租赁合同》对因某某公司1违约解除合同时某某公司1的装修残值的归属问题未作约定。某某公司2客观上将系争房屋中属于某某公司1及某某公司3的装饰装修残值一同另行出租给了某某公司8，对上述装饰装修残值进行了合理利用，故某某公司2应当在利用价值范围内给某某公司1予以适当补偿。至于补偿金额，考虑到在84545号案根据某某公司1自愿补偿的意见判决某某公司1补偿某某公司3装修损失200万元，该200万元装修损失还包括了某某公司1因搭建无证建筑过错所造成的某某公司3的部分装修损失，而本案中某某公司2对无证建筑的搭建无任何过错，一审法院酌定某某公司2补偿某某公司1装修损失50万元。

酌定。

(2021)沪01民终5*32号

一审庭审中，根据香*餐饮的申请，一审法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对系争房屋的装修工程造价进行鉴定，结论为：扣除折旧后的装修残值为105,438.05元。鼎*公司对鉴定结论没有异议，但认为其中排烟罩与脱排油烟机（7,987.61元）、墙柜（670.09元）、地沟板（528元）、油水分离器（613.27元）、摄像头（759.29）已经由香*餐饮搬离，应扣减上述金额。香*餐饮则认为，搬离的系排烟罩而非脱排油烟机，不应抵扣。鼎*公司补偿香*公司装修损失50,000元。

因涉案房屋系经鼎*公司同意后进行装修，且使用时间较短，现经相关部门鉴定，仍有一定的利用价值，故按公平原则，鼎*公司也应作适当补偿。

法院委托鉴定机构鉴定得出残值金额后进行酌定。

一审审理中，鉴定意见为：对上海市徐汇区XX路XX弄XX号楼装修价值进行鉴定的工程审价，鉴定金额为447,017.99元，残值439,682.40元。

关于凌*提出恢复原状费用的反诉请求以及致一公司提出的赔偿装修损失的诉请，根据微信聊天记录的记载，凌*实际对于致一公司对系争房屋装修应是明知的，且根据现有证据，凌*对致一公司装修系争房屋并未提出异议。现凌厉要求拆除系争房屋装修且恢复原状，至于凌*要求拆除系争房屋其他部位装修并恢复原状的反诉请求，法院综合考虑到本案装修残值价值较大，且存在再利用可能，如由凌*拆除势必造成资源的严重浪费，故法院认定由凌*利用现有装修，并对致一公司进行适当补偿，更为公平合理。对于凌*主张其余恢复原状费用的反诉请求不予支持，酌定由凌*补偿致一公司装修残值5万元。

法院委托鉴定机构鉴定得出残值金额后进行酌定。

(2021)沪02民终7*96号

一审法院认为，3．装修损失231，070元和定制家具26，000元问题，因枭*公司违约导致段*聪该项损失的实际产生，故枭*公司理应予以赔偿，但因枭*公司已另行出租，系争房屋已重新装修，对装修残值实际已无法进行评估，考虑租赁合同期限、段*聪的装修时间及返还房屋时间，并根据段*聪所提供的装修支出相应证据，酌定枭*公司应赔偿段*聪装修残值损失（包括定制家具）为23万元。在租赁期间，系争房屋发生多次返水，段*聪亦未采取有效措施防止损失扩大，根据本案实际，酌情扣除损失5万元，由段*聪自行承担，故枭*公司应赔偿的该损失金额为18万元；

本院认为，因段*聪违约，其诉请棠*公司、枭*公司承担相应违约责任，于法无据，本院不予支持。但系争房屋确实存在下水道堵塞导致踢脚线多处起壳开裂，外墙渗水导致墙顶发霉，污水管返水造成地板、墙面受损等问题，枭*公司应承担相应的维修、赔偿责任。因枭*公司已另行出租，系争房屋已重新装修，对修复费用实际已无法进行评估，本院酌定枭*公司应赔偿段*聪相应损失20,000元。

法院根据装修支出费用进行酌定。

(2023)沪01民终1*310号

A公司要求B公司赔偿各项损失887,046.08元，其中装修金额较大，法院综合考虑租赁期限、装修金额等酌情考虑给予一定补偿，补偿金额为92,424元，对于其他损失主张，不符合法律规定，法院不予支持。

法院根据装修支出费用进行酌定。

(2022)沪02民终7*7号

合同约定合同解除或终止，陈*奇应将商铺恢复原状或以兆*公司认可之现状返还并且不得以任何理由向兆*公司提出偿还因装修而支出的各种费用。现陈*奇违约导致合同解除，兆*公司明确不愿对装修加以利用，故陈*奇要求残值损失各半承担，与合同约定不符，本院不予采纳。

驳回无需计算。

(2021)沪01民终1*429号

关于李*君主张的装修残值，根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人无权要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失。本案中双方的租赁合同因李*君违约导致解除，且平*香明确表示不同意利用该部分装饰装修，在此情况下原审法院对李*君的装修残值鉴定以及反诉主张的装修残值赔偿未予支持并无不当。综上，原审法院对合同解除后果的处理并无不当，本院予以维持。

驳回无需计算。

(2022)沪01民终6*48号

其一，港*公司违约导致合同解除，港*公司系过错方；其二，根据合同约定，原定的10年租赁期限现已到期，装修的使用价值已消耗将尽；其三，根据双方合同第六条、第七条的约定，合同期满或提前终止不作补偿，故港*公司的该请求法院不予支持。

驳回无需计算。

(2022)沪02民终7*0号

鸿*公司与塔*尔公司签订的租赁协议并未涉及系争厂房的装饰装潢、附属的其他建筑物、构筑物等问题，双方也未办理过交接、清点物品等手续。鸿*公司承租系争厂房后，在原有基础上对系争厂房进行了装修、搭建等，时至如今已无法准确界定哪些是原有基础、以及原有基础是否已无法使用而需重做等。鸿*公司提供的证据并不足以证明上述物品均由其承租后施工完成，也无法证实装饰装修花费了五百余万元、搭建彩钢棚花费了四百余万元，其诉请塔*尔公司支付九百余万元的赔偿金，依据不足。

关于尚未被拆除的部分装饰装修物、附属设施等，该部分已与房屋形成附合，塔芙尔公司已通过拆迁补偿方式获得了相应补偿价款，应视为塔*尔公司同意利用鸿*公司剩余租赁期内的装饰装修残值，应当在此范围内给予鸿*公司适当补偿。一审法院根据估价报告、鸿*公司自认的在该估价报告范围内归属于鸿*公司装饰装修部分的陈述、鸿*公司实际使用房屋的时间等因素综合考虑，酌情认定塔*尔公司应当向鸿*公司适当补偿180万元，并无不妥。

法院根据装修支出费用进行酌定。

(2021)沪01民终1*871号

朕*公司系合同违约方，一审中其提起反诉请求，要求申*康养公司支付违约金、返还保证金、赔偿装修损失及律师费等项，缺乏合同依据及法律依据，一审判决不予支持，所作处理当属正确。

驳回无需确定。

(2021)沪01民终1*620号

一审法院认为，本案系弘*公司违约导致合同解除，其无权要求裕*公司赔偿装修残值损失，但是弘*公司投入的装修及设施价值较大，实际使用时间不长，裕*公司亦明确表示将另行招租，客观上裕*公司也在收回房屋时连同装修及设施一并收回，因此从诚实信用的角度，裕*公司可以对装修及设施再行利用，应当在可利用价值范围内适当给予弘*公司一定补偿。装饰装修残值的具体数额，鉴定单位已出具鉴定意见，本次鉴定程序合法、结论客观，鉴定单位对双方当事人的异议已经作出明确的解释和回应，一审法院均予以认同，对鉴定结论予以采信。关于鉴定意见中的不确定部分，根据2018年1月31日双方签署的《金桥三号楼物业方相关设备交接清单》，有关消防设施和门窗确实在交付前已经存在，本案审理期间弘*公司未提供相应证据证明现有消防设施和门窗系其另行施工，故鉴定意见中的不确定部分不予认定。现场的另外两根动力电缆，由一审法院调整计入装修残值的范围。综上，一审法院以认定的装修残值为基础，从诚实信用的角度出发，并考虑裕*公司亦存在同意弘*公司将房屋作商业办公用途的不妥之处和未经通知设定抵押权等轻微违约行为的情况，按照公平合理的原则，判决裕*公司在可利用范围内补偿弘灏公司装修费用266万元。

就上诉人反诉主张的动力电缆及敷设费用、装饰装修费用。一审法院对此已作详细论述及认定，具有相应的事实基础，符合相关法律规定，本院予以认同，不再赘述。

法院根据鉴定机构出具装修支出费用酌定。

(2021)沪01民终9*30号

原审中，胡*平申请对系争房屋的装修价值进行评估，一审法院依法委托上海B有限公司对系争房屋内的装修及不可移动的设施设备价值进行评估。鉴定结论为系争房屋内的装修及不可移动的设施设备工程造价金额为493，206元。再次，胡*平主张装修损失，上海B有限公司对系争房屋的装饰装修及不可移动的设施设备进行了评估，虽然部分内容按照定额计算与实际存在出入，但在无法判断现场情况的前提下，具有一定合理性，且鉴定单位对胡*平与姬*举、余*成提出的异议解释尚属合理，故鉴定报告可以作为认定装修损失的参照依据。一审法院综合考虑胡*平与姬*举、余*成的过错程度、姬*举、余*成对装修的可利用程度等因素，酌情由姬*举、余*成赔偿胡中平装修损失35万元。

本院认为，其一，软装部分系可移动设施设备，胡*平可再行利用，不应列入本案的损失范围；其二，依据相关法律之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任。本案中，姬*举、余*成未能提供适租房屋，胡*平签约时未尽必要审慎注意义务，双方对于合同不能继续履行均有一定责任，故原审法院依据司法评估的装修及不可移动设施设备的工程造价，结合考虑租期、装修利用状况、双方过错而酌定之装修赔偿款，合理妥当，对此本院予以认同。

法院委托鉴定机构鉴定得出装修支出费用后进行酌定。

(2022)沪02民终1*589号

关于涉案房屋装饰装修工程残值问题，某某公司1以鉴定单位未在现场测量工程量为由主张鉴定程序违法，缺乏依据，且鉴定单位已作出合理解释，故对鉴定报告的鉴定结论予以采纳。双方对鉴定报告中计算的折旧率均无异议，故涉案房屋的装饰装修工程残值应为3,148,976.63元。关于某某集团主张的装修损失，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，故根据某某集团及某某公司1的过错程度酌定某某公司1按涉案房屋装饰装修工程残值的20%即629,795.33元向某某集团给付装修损失。至于司法鉴定费，亦根据双方的过错进行分担。

法院委托鉴定机构鉴定得出残值金额后进行酌定。

(2023)沪01民终2*60号

装修工程残值汇总表变更为：1.根据租赁合同签订时间2016年10月23日开始，至民事诉状所提第一次收到停止经营活动通知书时间2017年3月13日，使用年限0.39年，折旧年限8年，折旧金额2,914,506.88元。2.根据租赁合同签订时间2016年10月23日开始，至民事诉状所提第一次收到停止经营活动通知书时间2017年3月13日，使用年限0.39年，折旧年限5年，折旧金额2,824,888.67元。3.根据租赁合同签订时间2016年10月23日开始，至民事诉状所提第二次收到停止经营活动通知书时间2017年9月8日，使用年限0.88年，折旧年限8年，折旧金额2,726,844.81元。4.根据租赁合同签订时间2016年10月23日开始，至民事诉状所提第二次收到停止经营活动通知书时间2017年9月8日，使用年限0.88年，折旧年限5年，折旧金额2,524,629.35元。5.根据新*联仁合分公司、新*联公司主张：租赁合同开始时间2016年10月23日至2018年4月30日。使用年限1.52年，折旧年限8年，折旧金额2,481,735.16元。6.根据新*联仁合分公司、新*联公司主张：租赁合同开始时间2016年10月23日至2018年4月30日，使用年限1.52年，折旧年限5年，折旧金额2,132,453.92元。

对于御*源公司主张的装修金额，虽评估鉴定时现场已经拆除，但根据御*源公司提供的书面证据材料并结合合同的履行情况，鉴定部门亦给出了参考意见，故采信该意见。根据各方的抗辩，鉴定部门根据不同的折旧期限给出了不同的折旧金额，结合双方合同约定及合同实际履行情况，采纳第5种折旧方式，即使用年限1.52年，折旧年限8年，折旧金额为2,476,699.11元，即3,057,653.22/8×（8-1.52）=2,476,699.11元。根据过错比例，新*联公司承担1,238,349.56元。

关于致案涉租赁合同解除结果发生中双方当事人过错责任的认定与相应损失的认定。诚如一审法院于判决书中所书，在案涉租赁合同履行过程中，确实发生了产证无法按期办理致各转租档口无法经营，造成损失的情形。然御世源公司并未依约定行使解除权，继续保持租赁合同的有效性。在经相关部分多方协调，涉案租赁场所可自2018年1月陆续办理营业执照、同年3月起办理食品经营许可的情形下，御*源公司仍未依约定按期缴纳租金等费用的行为，应视为存有履约上的过错。一审法院综合各方当事人于合同履行过程中不当行为实施的时间、后果等情形，确认案涉租赁合同相对方对案涉租赁合同解除各自负担50%的过错责任，该确认方式无不当，本院对此予以维持。对一审法院在明确双方于合同履行中过错责任的情形下，结合合同中约定的内容、鉴定部门的鉴定意见等情形，对案涉租赁合同解除后所涉违约损失项目及数额的认定无不当。

法院委托鉴定机构鉴定得出装修支出费用后根据【装修残值=装修支出费用×未履行年限÷总租期】计算，并酌定。

慎*公司也已实际提前三个月发函告知华*公司，且慎*公司与华*公司已于2021年1月23日签署了《厂房移交完毕通知书》，一审据此认定双方合同的解除时间为2021年1月24日，具有相应的事实根据。鉴于双方就合同解除均负有过错，故一审法院对慎*公司主张的违约金、装修残值损失的本诉请求以及华*公司主张的租金、逾期付款违约金的反诉请求均不予支持，并无不妥之处，本院予以确认。

驳回无需计算。