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一、案情概要
1994年，某国资K公司与某外资T公司设立了中外合作企业。K公司将自有的上海某商务楼提供给合作企业使用，每年获得固定利润并按一定幅度逐年调增，合作期限25年。
2003年，K公司将83%面积的房产出售给M公司，并将已售房屋回租至中外合作期满，K和M公司签署了《房地产转让补充协议书》（简称“租赁合同”），租金按K公司从合作企业获得利润的83%计收。
因对合作企业利润额及欠款金额等意见不一，2008年起双方对于应付租金和已付租金出现持续争议。2012年7月7日，M公司发函要求支付租金并解除合同。后M公司诉至法院，要求K公司付清所欠租金4300万、违约金1亿并主张解除租赁合同。
一审法院判决K公司支付所欠租金及2000万违约金，驳回M公司解除租赁合同的诉请；
二审法院改判K公司支付2400万租金、租赁合同解除、违约金调增至4000万。租赁关系解除后，实际使用人的租金将可能按照市场水平执行，远高于原租赁合同的约定。
租赁关系解除后，实际使用人的租金将可能按照市场水平执行，远高于原租赁合同的约定。
二审判决后，K公司委托本所律师代理本案。代理人仔细梳理后发现，K公司履约中虽存在长期延付租金的情形，但M公司通知解除租赁合同日所欠租金已全部付清。据此，代理人以租赁合同的解除行为无事实依据为由，向最高院提出再审。
因一二审法院未将该节事实作为争议焦点，故该两级法院均未对该节点的租金支付情况进行调查，导致再审申请被遗憾驳回。当事人遂启动检察机关的审判监督程序。2018年初，最高人民检察院终于审查同意了K公司的申诉意见，并向最高人民法院提出抗诉，最高院于2018年3月提审了本案。
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二、案情难点
1、原审法院未将解约节点的付款事实作为争议焦点，将其纳入再审时的争议焦点将面临挑战。
本案租金计算标准及案情较为复杂，解约节点后租赁物仍被使用，争议焦点众多，原审法院的审理压力大。因此，本案一二审法院查清了截至判决日的欠租情况而忽视了解约节点的付款情况，将判决日欠付租金的事实与解约节点错误关联。审判监督程序中需要对原审未调查的事实进行重新梳理和呈现。
2、租赁周期过长交易金额巨大，差异细微，律师及办案机构都需要大海捞针的精神。
房屋租赁案件最常见的争议焦点是往来款项的甄别及梳理，每一次应付租金的增加及承租人的付款都会影响案件的关键事实。就本案而言，十多年数亿元中锁定细微差异实现逆转，难度可想而知。
3、驳回再审申请后，拟通过审判监督程序启动再审，实践中成功率极低。
本案业经上海二中院一审、上海高院二审及最高院再审，唯一的救济途径是检察机关抗诉，但抗诉程序的启动十分复杂，抗诉后仍面临法院维持原判的可能。
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三、解决路径
（一）披沙拣金，在巨大争议金额中寻找细微差异
代理律师不依赖于原审查清的事实，以归零的心态从长计议，重新翻阅了自2003年到2012年十年间账册，查询了K公司与M公司之间数百笔款项来往，对数亿款项逐笔对比，反复测算，终于锁定了影响事实认定的金额32万余元，证明了M公司发送解约通知时K公司不欠付租金的事实。同时按照《租赁合同》约定的标准，以先进先出的方法逐笔逐日把违约金数额测算到每一天，同时发现了原审判定的违约金数额与原告诉请存在偏离的问题。
（二）机构辅助，强化申诉说服力，为查清事实奠定坚实基础
因租赁期限过长金额巨大笔数太多等复杂性，数字之繁琐令人望而生畏，加之解约节点租金问题属原审未予调查的事实，故检察机关及再审法院对新观点很难较快接受。办案律师完成梳理后，果断引入第三方审计机构，对整个租期跨度内的应付和实付租金数额、每日违约金等数据进行了专项审计，他们客观的专业意见使检察机关更易接受，更便于查清解约时点租金超付及违约金判决过高的事实。
（三）逐级申诉，通过地方检察院启动上级检察机关审判监督程序
案件的各方当事人、涉案标的及一二审程序均发生在上海，本案申诉的关键事实又是一节新事实，如果能在上海市地方提起申诉，无疑大大方便这一事实的查清。实践证明，通过二审法院的平级检察院先予查清事实，从而建议上级检察院启动抗诉程序的思路，不仅符合我国审判监督相关规定，并且是可行的和有效的，为同类案件的解决提供了有益的参考。
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四、再审判决
经全面审理，最高人民法院认为，M公司发出租赁合同解除通知时K公司不存在欠付租金的情形，逾期付款违约金非房屋租赁合同下的主要债务，K公司未全额支付逾期付款违约金并不导致M公司合同目的不能实现。综上，二审判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。最高人民检察院的抗诉意见成立。申诉人的再审请求部分有理，本院相应予以支持。终审判决维持二审中关于支付租金的判决，撤销确认租赁合同解除的判决，判决K公司承担的违约金调减至3000万元。
